اندلع حريق لندن الكبير في أحد المخابز. وقال توماس فارينر، صاحب المؤسسة البائس، في وقت لاحق إنه يعتقد أنه أطفأ النيران. وبعد ساعات، كان الجحيم يتسلل عبر المدينة بوتيرة مرعبة. وبعد مرور أكثر من ثلاثة قرون، يحدث شيء مماثل في العقارات التجارية في الولايات المتحدة، حيث تهدد أعمدة الدخان المنفصلة بالتحول إلى حريق هائل. سوف يتعرض المستثمرون للحرق، ولكن لا يزال من الممكن احتواء الضرر.

لقد تم بالفعل تجميد عدد قليل من المقرضين. وفي الأسبوع الماضي، سجل صندوق عقاري مدرج تديره شركة كيه كيه آر (KKR.N)، خفضت أرباحها بعد تسجيل خسارة على قرض مكتب في فيلادلفيا. بنك نيويورك كوميونيتي بانكورب (NYCB.N) متوسط ​​الحجم، وفي وقت سابق، تحملت مبالغ كبيرة مقابل القروض المضمونة بالعقارات، فانهارت أسهمها. كما امتدت النيران عبر المحيط: أسهم بنك أوزورا الياباني (8304.T)، والبنك الألماني Deutsche Pfandbriefbank (PBBG.DE)، انخفض بعد توقع خسائر على الإقراض العقاري في الولايات المتحدة.

السبب الكامن وراء هذه المشاكل هو الارتفاع السريع في أسعار الفائدة على مدى العامين الماضيين، مما أدى إلى انخفاض قيمة العقارات من خلال جعل دخل الإيجار المستقبلي أقل جاذبية نسبيا. بدأت المشكلة مع العقارات المكتبية، التي تدعم حوالي ربع إجمالي القروض العقارية التجارية في الولايات المتحدة، وفقاً لمورجان ستانلي. إنها تعاني من مشكلة إضافية تتمثل في عودة القوى العاملة جزئيًا فقط إلى مكاتبها، مما يدفع المستأجرين إلى تقليص حجمهم وتقييد قدرة الملاك على رفع الإيجارات.

 لكن ما بدأ في المكاتب ينتشر الآن إلى ما يسمى بالعقارات متعددة الأسر مثل المباني السكنية. ليس هناك نقص في الطلب بشكل عام: لا تزال العائلات بحاجة إلى مكان للعيش فيه. ومع ذلك، فإن الجمع بين المعدلات الأعلى وصعوبة إقناع المستأجرين بدفع المزيد يمكن أن يخلق مشاكل. ترجع انتكاسة NYCB جزئيًا إلى تأثر الشقق في نيويورك بالقيود الحكومية المفروضة على زيادة الإيجارات. قامت بعض المدن الواقعة في "الحزام الشمسي" الجنوبي ببناء إمدادات جديدة بقوة.

التحدي الأكبر هو أن موجة القروض العقارية المستحقة يمكن أن تحول مشكلة صغيرة إلى مشكلة كلية. ومن المقرر أن يسدد المقترضون 929 مليار دولار من القروض العقارية التجارية الأمريكية هذا العام، و573 مليار دولار في العام التالي، وفقا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري. ويبدو أن ما يقرب من ثلث أموال هذا العام عبارة عن قروض مستحقة في العام الماضي حيث قام المقترضون بإعادة التفاوض أو تأخير السداد. وثلث المبلغ الإجمالي المستحق مدعوم بعقارات متعددة الأسر.

رسومات رويترز

الرياضيات ليست مشجعة. ولنتأمل هنا مالك مبنى إداري تبلغ قيمته 100 مليون دولار، والذي اقترض 60% من قيمته قبل ثلاث سنوات، ثم شهد انخفاض سعره بمقدار النصف. يدين المقترض بمبلغ 60 مليون دولار ولكنه قد لا يتمكن إلا من جمع نصف هذا المبلغ في قرض جديد مضمون بنفس العقار. وتقدر وكالة فيتش للتصنيف الائتماني حوالي النصف، ومن الممكن أن يكون عدد القروض المقسمة إلى أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري التجاري في الولايات المتحدة غير قادر على إعادة التمويل.

إن تحديد موقع المشكلة أمر بالغ الصعوبة، لكن البنوك الأمريكية الصغيرة هي مصدر القلق عموماً. وتشكل العقارات غير السكنية نحو ثلث القروض في البنوك الأميركية التي تقل ميزانياتها العمومية عن 100 مليار دولار، ولكنها لا تتجاوز 8% في المؤسسات التي تتجاوز هذا الحد، استناداً إلى تقارير تنظيمية ربع سنوية. وبالنسبة لهذه البنوك الأصغر حجما، فإن القروض العقارية التجارية غير السكنية تعادل تقريبا ضعف حقوق ملكية المقرضين من المستوى الأول، وهو الجزء الذي يمتص الصدمات من الميزانية العمومية للبنك. وبالنسبة لأكبر المؤسسات، فإن نفس التعرضات تقل عن 50٪ من رأس مالها. ومن غير المستغرب أن تقوم البنوك بكبح جماحها بشكل كبير،  في الإقراض العقاري التجاري الجديد.

إحدى العلامات الحمراء التي يجب على المنظمين اتخاذها هي البنوك التي لديها تعرضات عقارية تجارية تبلغ قيمتها أكثر من ثلاثة أضعاف، حقوق الملكية الخاصة بهم. وحتى ذلك الحين، سيكون بعضها متنوعًا للغاية، في حين أن البعض الآخر ليس كذلك. وبما أن المقرضين لا يقومون بتفصيل قروضهم علناً، فإن المستثمرين يقومون بافتراضات. فالي ناشونال بانكورب (VLY.O)،  ، وهو بنك مقره نيوجيرسي، لديه قروض عقارية تجارية تعادل أربعة أضعاف أسهمه. إنها صغيرة بشكل فردي ومنتشرة، ومع ذلك انخفض سعر سهم البنك بمقدار الربع هذا العام.

وكما هو الحال مع سكان لندن في عام 1666، سيحاول المقرضون والمقترضون إطفاء الحرائق الصغيرة بأي طريقة ممكنة. تقوم البنوك في كثير من الأحيان بإعادة التفاوض بشأن القروض لمساعدة المقترضين على تجنب التخلف عن السداد. وفي بعض الحالات، تعمل مصادر رأس المال غير المصرفية، مثل صناديق الائتمان الخاصة، على سد الثغرات في جدار إعادة التمويل. وهذا ينطبق أكثر على العقارات متعددة الأسر، حيث قد يحتاج المقترضون فقط إلى بضع سنوات من التمويل للتغلب عليهم قبل أن تتعافى التقييمات. وحتى في هذه الحالة، قد يكون المقرضون من القطاع الخاص انتقائيين، وباهظي الثمن. يقول المستثمرون إن القروض يمكن أن تأتي بمعدل فائدة في منتصف سن المراهقة.

وبالنسبة لأصحاب المكاتب المتعثرين الذين لا يستطيعون إبرام صفقات مع مقدمي رأس المال الانتهازيين، وبعض أصحاب العائلات المتعددة أيضاً، فإن العجز عن السداد سوف يلوح في الأفق، وستشعر الميزانيات العمومية للبنوك بالتأثير. ومن المرجح أن يؤدي ذلك إلى تسريع عملية تقليص النمو في النظام المالي الأمريكي. لا يزال هناك أكثر من 2000 بنك،  في الولايات المتحدة الأمريكية. ويقدر سكوت ريشلر، الرئيس التنفيذي لشركة الاستثمار العقاري RXR ومدير بنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك، أن ما يصل إلى 1000 شخص قد يختفي خلال العامين المقبلين.

                             رسومات رويترز

من الناحية النظرية، قد يبدو استبعاد بضع مئات من المقرضين الصغار أمرًا جيدًا. ومن الناحية العملية، يمكن أن يسبب الفوضى. وإذا فشل 500، فسوف يكون عدد المؤسسات التي انتهى بها الأمر عشرة أضعاف ما انتهى إليه القائمون على التنظيم في الولايات المتحدة ــ الذين يتذمرون بالفعل من نقص الموظفين ــ على مدى العقد الماضي بأكمله. وبعد انهيار شركة SVB Financial في شهر مارس الماضي، هرب المستثمرون والمودعون من البنوك ذات الخصائص المماثلة، في تذكير بأن فشل البنوك يمكن أن يكون مدفوعًا بالشائعات والجوار الجغرافي أكثر من خسائر الائتمان الفعلية.

وإذا انخفضت أسعار الفائدة بسرعة، فمن الممكن أن تنحسر المشكلة - على الأقل بالنسبة للعقارات التي تضم عائلات متعددة. إذا لم يكن الأمر كذلك، فهناك وقت للاستعداد للأسوأ. وبدأت البنوك بالفعل في تخصيص المخصصات لتغطية الديون المعدومة، ولكن المشرفين على البنوك قد يدفعونها إلى بذل المزيد من الجهد، حتى ولو لم يعجب مستثمرو الأسهم مثل بنك نيويورك المركزي بالنتيجة. وقد يشمل ذلك تشجيعهم على بيع القروض المتعثرة، وهو الأمر الذي تكره العديد من المؤسسات القيام به لأنه يجبرهم على بلورة خسائرهم.

وهناك أيضاً وقت لكي يوضح المنظمون حقيقة مفادها أن بعض البنوك ربما لا تزال تفشل، ولا بأس بذلك. وحتى تلك الإشارات يمكن أن تعجل بالمشاكل بالنسبة لبعض المقرضين وتدفع آخرين إلى عمليات اندماج مع منافسين أكبر وأقوى. لكن هذا ليس بالضرورة أمرا سيئا. وبالعودة إلى القرن السابع عشر في لندن، توقف الحريق الكبير بعد أن فجر سكان لندن بعض المنازل في طريق الحريق للحد من انتشاره. ويمكن للحريق القادم أن يستفيد من نهج مماثل.

المصدر: رويترز